賃貸か住宅を考えた時のチェックポイントをリストアップしていくよ。


賃貸か購入か論争は長く聞く話で
生涯の支出の中でもたぶん一番の費用だから
大事な話だと思います。

整理ポイント

今回はそれについて考えたポイントを残していきます。

購入する場合の流れは
下調べ、交渉、契約、引っ越し、住む、売却
のようになると思いますが、
一番大きいのは交渉、契約、売却あたりでしょう。
場合によっては購入しても売却しないケースもあります。

そういう流れから見ると
大きなポイントは3つ。

  • 金額的な面
  • リスク
  • 制限

賃貸と購入の特徴は

新築と中古の特徴や、一軒家とマンションの特徴などとごっちゃに考えていることがありました。
一応整理しますが、賃貸と購入同士で以降話を進めたいと思います。

メリット デメリット 備考
購入 ・改築がかなり自由にできる
・完全に支払いが終われば自由にできる。
(マンションはやや例外が広いが)
・完済後、負担が軽くなる
・インフレに強い
初期費用が必要(3000万のマンションで200万~250万円くらい)
・お金がないと長い間束縛される
・日本の住宅は35年前後の担保など長期間向けの住宅かどうかよくわからない
・固定資産税がかかる
・修繕費や改修費、保証金がかかる。
流動性・換金性が低い
・長期(20年以上)ローンの場合、完済後の価値が予測しにくい
・若いうちから老後の計画まで固めてしまう
・デフレに弱い
賃貸 ・比較的自由に引っ越しができる
・デフレ・インフレと連動する(良くも悪くも。働ければ影響は小さいはず)
・初期費用はそこそこ必要なだけ
・更新料や、首都圏では敷金礼金等がかかる
住んでいる間は払い続ける必要がある

 

メリット デメリット
一軒家 ・自由度が高い
・セキュリティは自由
・とてつもなく高価 または 都心から遠くなりがち
マンション ・自由度が低い
・セキュリティが高い
・共同設備は費用を分担して使える
インターネットは分担するが、安い
・一軒家に比べれば比較的安い
土地を完全に保有しているわけではない
・建物が丈夫な分費用が高い
・修繕積立金額が高い
・見ず知らずの人が多い
・修繕費用で足並みを合わせる必要がある(空き家が増えたり、失業している人が増えたりなどで失敗すると対応は無理になる)
・上下のお隣さんなど、近所の人の付き合いが重要(メリットでもある?)
アパート ・中間的な自由度
・安い
・騒音に弱い
・セキュリティに弱い
・火事に弱い
・耐震性が弱い
・インターネットは一軒家と同じ
・2階でもエレベーターがないことがほとんど
メリット デメリット
新築 きれい
・税制の優遇が多い
・瑕疵担保責任が確認しやすい
・同じような感覚の人が近くに住みやすい可能性がややある。
・費用が1,2割は高い
・新興住宅など、コミュニティがどうなるか不明(賭け)
・完成品をイメージしなければいけない
・水道・ガス・電気・インターネットなど個別に引く必要がある
中古 安い
・現物を確認しやすい
・一定のレベルで不良物件かどうかなど素人目でも確認できることが増える
・汚い(ただ新築ほどお金をかけずに水回りなど新しくすることが可能)
・デザインや流行など”中古”である

1981年の6月以降に建築確認申請を出した建物(新耐震)かそれ以前の建物(旧耐震)かで耐震性能の基準が異なる
固定資産税は評価額の1.4%

ターゲット

お金がなければ購入できないし
お金があれば購入するので
賃貸か購入かを考える人中間層であることがわかります。

いろいろ調べてみると
論点はどれほどのコストがかかるのか
結局は争点。

なので、コストを軸にまとめてみます。

それぞれの良さ

購入派

金額の多寡についてメリットは少なく、
気持ちに重点を置いている人が多い。

・老後のために住処を安心しておきたい
・毎月支払うのは気分が悪い。

こういう人には、購入が良いかもしれないですね。

費用総額

マンション総額には初期費用 、ローン、メンテナンス、固定資産税があります。

初期費用は、3000万のマンションでも 250万円程度かかります。

ローンについても以下のような費用が掛かります。
合わせて、修繕費や固定資産税などを意識しておく必要があります。

借入金 金利1%
360カ月支払
金利2%
240カ月支払
金利7%
360カ月支払
1500万 月5万円返済
230万円が利息
月8万円返済
320万円が利息
月10万円返済
2000万円が利息
2500万 月8万円返済
400万円が利息
月13万円返済
530万円が利息
月17万円返済
3500万円が利息
3500万 月11万円返済
550万円が利息
月18万円返済
750万円が利息
月23万円返済
4900万円が利息

ローンが安くなったので バブル期など 7,8%のローンでは
半分ぐらいが金利で持っていかれたが今の 1%の金利では
それほど大きくありません。
そういう意味では買い時でもあるかもしれません。

ただローンのメリットは賃貸の大家さんも享受するので
差としては変わらないです。

不動産が価値になるという理由が多いですが、
・金額の多寡を無視している
住み続けるのであれば、不動産価値(資産価値)はあまり意味がない
売るのであれば、住み続けられない

ということで、得かどうかの話から
気持ちの話にずれることが多いですね。

意外と増える費用

また、新築を購入するとわくわくして
なぜか家具も買いたくなり、支出が大幅に増えますね。

購入派のサイトは、総額を安く見積もる傾向がある気がします。

実際に購入すると1,2割高い経費も掛かりますし、
どうしても購入するとなると広くてきれいな家を選びたくなります。

ほしいのがあればどんどん購入する派ですが
自分の余力にも注意したいところです。
この辺りを考え、購入額とローンは 月2,3割をめどに制限したいですね。

優遇されることもある

細かい話では、購入したとすると、金額的な整理では
中古のほうが、リスクも少なく、コストパフォーマンスが高い。

また、新居や購入については税制優遇があり
住居部分を50%を抑えつつ貸し出して
税制優遇を得るケースもある。

購入のリスク

現在では一軒家購入はかなり厳しい人がたくさんいると思いますが
マンションの場合、土地を自由にできないため、資産というにはリスクが多すぎます。

流動性が低いため 30年後何かあったとき、換金がすぐにできません
有利なら問題ありませんが
もしそれが不利になればなるほど、そのまま資産価値に反映されます。

購入や売却はかなりの手間暇がかかります。

売るときは同時に、賃貸と同じリスクを背負って
住むところを探す必要が出てきます。

購入は、予測できないリスクが多くしかもそれを自分で対応できないのが痛いです。
対応できるレベルの購入で考えても、大したものが買えないと思います。

リスクを減らすには、購入金額を下げることで対応できます。

賃貸派

やはり総額ははっきりしないものの、
損する可能性はかなり低いです。
(市場の動向に沿う上、流動性も高く、リスクが低い)

老後になってもお金があれば借りれられるので
住宅が借りれないリスクは、ほぼないと思います。

また市場動向としても、日本は家賃が安くなる可能性は高く
東京などでせいぜい値段が変わらないくらいとみられます。

30年後の状況の見積もりのポイント

・未来の毎月の費用
・未来の資産価値
・未来のリスク

毎月毎年の費用

賃料は、投資家から見れば利益を得るために購入するよりも高くなります
ただ大家さんの中には、もともと土地を持っている人や
空き家が増えると周りの家賃の下げ圧力がどうしてもかかり
高いまま維持できるとは限りません。

固定資産税や更新料などを払いたい、払いたくないの議論は
結局、国に払うか大家さんに払うか、または賃料で払うか
ローン込みで払うかの違いしかなく、総額はあまり違いがありません。

マンションなどのデメリットよりも、基本的にはローンなど
お金がないことのデメリットがあり、もしお金があれば
あまり気にする必要はなくなります。
逆に賃貸のほうが面倒になってきますね。

資産価値

資産の価値では
築20年も建てば、一戸建ての建物価値は限りなくゼロになり、
マンションは半値になるとも言われています。

投資のプロや投資の大家さんが儲かるかどうかわからないラインで
20年、30年後を見越して購入していますが
それもかなりリスクがあるとみられています。
その事実を見ても、素人が資産としてカバーできるかは微妙なラインなのはわかると思います。

未来のリスク

資産として値上がりする可能性は今は低く
売れる可能性も低いです。

賃貸だと、周りを見て修正できますが
購入だと周りをみて修正することはほとんどできません。

バブル崩壊後、ほとんどの企業が保有から
賃貸に切り替えています。

つまり投資効率の面では、購入するよりも
賃貸にして、本業に注力することを選択していますので
賃貸のほうがサラリーマンは大家さんでなければ
投資としては良いという可能性が高いです。

売るほうが得すると考えているので
売れないものは賃貸に回ってきます。
そうすると、比較的賃貸物件はリスクが小さいことがわかります。
(持ち家神話があるが、実際東京の持ち家比率は5割切る。
家賃のほうが安い)

 

 

購入か賃貸かを分けるのは
以上のように30年後の予想が中心でした。

なので、もう少し未来のリスクを整理してみます。

30年後の価値を読む

30年物の不動産価値

ここら辺の値段は、もちろん一概に言えませんが
いくつかの例から、具体的に見てみます。

  • 8万の家賃の物件は、2000万円では買えず
    2500万円くらいする(場所や広さ、築年数などにもよるが)
  • 12万の家賃の物件は、中古でも安くて3000万円弱3500万円前後する。
  • 3000万で購入した家は30年経つと 700万前後になる。いい場所であればもう少し高い。
  • 昔8000万ぐらいの40年物でも 1500万ぐらいすることはざら。
    1/4ぐらいになるのは意識しておいてもよいかもしれない。

これよりいいものを探すのはとても苦労します。
いい物件は、資本のある不動産会社が買っていて見つけるのは
よほど得意なジャンルか近くの物件でなくては難しいと思います。

金利が安くなるということは、
景気が悪くなってきている証拠。
銀行の収入源の多くを占めるローンが
これからも流行らない(=住宅購入のメリットが少ない)から
ローン金利を下げてでもお客さんを獲得したい
という市場の判断があるとも言えます。

つまり、プロの目から見て
最近の動向は住宅購入のメリットが減ってきているといえます。

需給関係

住宅戸数は  6000万戸のうち東京(千葉さいたま、神奈川含む)1800万戸
世帯数は     5600万世帯のうち東京(〃) 1700万世帯
で現状 都心でも12%の空き家率です。
しかも、2030年は 30%の空き家率が予測されています。

人口が減れば、中間層としては

30年後の東京都の人口
社人研の推定では東京圏は3600万人→3200万人強まで落ちると予想しています。

ちょっと離れるだけで家賃が激減する可能性が、ほぼ予測できるということです。
首都圏の人口は増える可能性はありますが、
建築基準が緩くなったり交通が発展したりを考えると
需要のほうが選びやすい可能性もあります。

物件のリスク

容積率が小さくなったり、区画整理に指定されることもあります。

昔は住むときに改築など制限がありましたが
住宅が余ってきて、賃貸でも改築が緩くなってきているところがあります。

社会の変化

あんまり個人的には信じていませんが
自動運転も(ゆりかもめ的なものだったら可能性あり)発達するかもしれません。

日本におけるリスク

日本は震災大国(台風、火山、地震、津波、放射能、核ミサイルなど)。

30年後は、日本円、日本政府の財政、働き方、年金、交通、エネルギー
食事や流通など大きく変わっている可能性があります。

独自のライフプランのかたち

また、年を取って、その40年後に合わせて判断できるというのが大きいです。
都心にこだわる必要はありませんし
病院もあって、過ごしやすく、安いコンパクトシティーに移ってもいいし
息子たちと住むことも十分考えられます。

極端な例でいえば、
一人っ子同士の結婚であれば、
家が余る可能性もあります。

記事や本の信ぴょう性

マンション購入派の記事は
直接的な広告費はマンションデベロッパーや、不動産情報会社から出ています。

初期費用がない、途中の建て替え費用がない、
固定費込みの値段が賃貸と同じだったりして
推薦理由が、雑なものが多いです。

今は臨海マンションや都心の高層ビル
ちょっと前までは、郊外一軒家で
その前は、都心で2,3階建ての一軒家を勧め(団塊の世代かその下あたり)
その前は、狭い庭ながらも身近なベッドタウンの平屋一軒家(サザエさんタイプ)を勧めていた。

※盆栽が流行ったのも、広い家がないから手狭な庭で楽しめる
ミニチュア的な 庭が流行ったのだろうと勝手に思っている。

昔はマンションが、高かったとはいえあまり人気がなく
郊外の一軒家にするか、近くのマンションかに悩む人が多かった。

なので、実は値段が高止まりしつつも
自分たちが直接、売りたい/売れるものを重視した情報ばかり目に入っていたので
信じていないし、胡散臭いと思う。

賃貸派などは、政治などセンセーショナルな売り方でやっと
自分の目に入っている(そうじゃなければ、気づかない可能性が高い)ので
そういう意味で、正しさを差し引く必要はあると思う。

補足:新築・中古

新築のリスク

・不良不動産の場合があるので、時間がもったいない。
・可否担保責任の確認とはいえ、専門家に依頼し問題があれば伝え交渉して
なんてやろうとすると大変以外何物でもない。

その点5,6年経った中古であれば、ちょっと見れば
日照や環境との兼ね合いなど
基本的なことはかなりわかるのがありがたいです。

中古のリスク

水回りの設備など
中古でもお金を少しかければ改善できることが多く
それほどデメリットではありません。

逆に一年前の設備でコスパを上げてもいいし、
自分のこだわりに対してお金をかけられます。
# 冷蔵庫やキッチンやお風呂、照明など

賃貸は見て確認できるので、デザイナーズマンションに住んだり、
和風なところに住んだり、海辺に移動したりと楽しめます。

木造も22年などと言われていますが、それは耐久性の問題というよりも
資産家梨状の年数のようで、実際は取り壊した時の年数などの統計を利用しています。

残存している建築物の年数を整理すると、鉄筋並みの45年くらいで活躍している
家屋も多いそうです。

まとめ

どうやら、得するかどうかというよりも、安心や気持ちを
お金で買うかどうかがポイントだったようです。

自分は得する可能性に自信があり、いちいち賃貸で
老後の住居など気にしたくない、毎月大家さんに払いたくない人
購入がおすすめ。

損したくない、リスクを低減したいという人
賃貸がおすすめです。

損得分岐点でみると
一番のポイントは30年後の価値です。

その価値を読もうとしても、30年後は読めません
インフレや働き方、年金に税金、
ただ、人口や空き家率などは読めます。
それを考えると、下げ圧力が高そうといえます。

個人的にはこれよりもさらに賃貸のほうが有利な状態だし
やはり、家族と過ごすほうがいいと思うので
賃貸で考えています。

おまけ&参考

 


住宅の寿命、本当はどのくらいか | 住まいの「本当」と「今」を伝える情報サイト【HOME’S PRESS】
http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00019/

メリット デメリットで比較。 「住居費」はどっちがお得? | 賃貸VS購入 | SUUMO(スーモ)
http://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/hikaku/140730_1/

新築と中古はどっちがお得?徹底比較 | 住宅ローン比較ラボ|2016年10月金利比較
http://isolf.com/kaisetu/sanko/konyukotsu-m/852-shintikuchuko

30年後の東京圏の人口 ・鉄道需要及び鉄道の課題 – 運輸政策研究機構
http://www.jterc.or.jp/document/140221_itoh.pdf

都心部も地方も軒並み大暴落!?30年後の不動産相場を大胆予想
http://www.kawagishi193.com/marketprice.php

人口動向から見た「2020年の東京」 – 東京都
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2011/12/DATA/70lcm120.pdf

統計局ホームページ/統計トピックスNo.86 統計からみた我が国の住宅
http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/topics/topi86.htm

賃貸住宅市場の実態について – 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/common/001011169.pdf

60年近くに渡る民間・公営賃貸住宅の家賃推移をグラフ化してみる(2016年)(最新) – ガベージニュース
http://www.garbagenews.net/archives/1123027.html

賃貸住宅市場の現状と展望 –2030年の市場規模予測と事業 … – みずほコーポレート銀行 産業調査部
http://www.mizuhobank.co.jp/corporate/bizinfo/industry/sangyou/pdf/mif_121.pdf

なぜ賃貸マンション、アパート経営がむずかしいか
https://www.zai3.com/manual/books/book2_3.html

住宅購入、住宅ローンの諸費用を正確に計算して100万節約する方法
http://fp-tokushima.com/juutakuloan-shohiyou-4240.html

平成27年度 住宅経済関連データ – 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

日本の不動産投資市場 2015 – Nomura Research Institute
https://www.nri.com/~/media/PDF/jp/opinion/r_report/kinyu_keizai/japanreport2015_jp.pdf

 

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